|
Guide til investering i udlejningsejendomme   Indledning   De senere års stigende tvivl om de traditionelle pensionsopsparingsformers værdi har fået stadig flere til at interessere sig for ejendomsmarkedet. Men der er mange faldgruber. Marked med blakket ry Efterspørgslen efter skattefradragsgivende anparter havde været så stor, at det i sig selv havde virket prisdrivende for markedet for investeringsejendomme. Og nogen særlig stor bekymring for om prisspiralen kunne fortsætte uendeligt, blev der ikke givet udtryk for i anpartsudbydernes flotte brochurer. I de seneste år op til den aktuelle finanskrise, kom de dårlige erfaringer fra begyndelsen af 1990'erne på afstand, og stadig flere turde deltage i ejendomsinvesteringer. Antallet af udbydervirksomheder steg også betydeligt i perioden. Finanskrisen har nu gjort et kraftigt indhug i antallet af udbudte projekter, i størrelserne på de enkelte projekter, samt i antallet af aktive udbydere på markedet. I 2008 faldt markedet således til ca. 25% i forhold til 2007. Paradoksalt nok, for netop i finanskrisens skygge, opstår der mange meget interessante investeringsmuligheder på ejendomsmarkedet for fremtidsorienterede investorer. 10 mands begrænsning Der blev indført den regel at en kreds, som går sammen om at eje driftsmidler, skibe eller ejendomme ikke må overstige 10 deltagere, hvis deltagerne skattemæssigt skal kunne fratrække deres underskud fra disse aktiviteter i deres øvrige indkomster. For driftsmidler og skibe blev der endvidere vedtaget den begrænsning, at disse slet ikke må være udlejede, hvis deltagerne skal kunne fratrække eventuelle underskud eller tab. Udlejningen af afskrivningsberettigede ejendomme må ikke være formidlet eller administreret af en person eller virksomhed, der gør det for mere end 10 personer i alt, og den samme person/virksomhed må ikke leje sig ind hos flere end 10 personer, hvis det er et led i en fælles udlejning. 10 mands-begrænsningen bliver opgjort for et år ad gangen, således at investorerne bliver nægtet fradrag, det år hvor deltagerkredsen overstiger 10 eller når udlejningsadministrator administrerer afskrivningsberettigede bygninger for flere end 10 personer eller udlejning formidles af person/virksomhed, der formidler for flere end 10 personer. Der skelnes imellem udlejningsadministration og selskabsadministration. Hansen & Nøttrups administrationsafdeling må gerne administrere kommanditselskaberne (bogføring, finansiering, generalforsamlinger m.v.) men ikke selve udlejningen af de afskrivningsberettigede lejemål. Udlejning af boliger og kontorer må imidlertid gerne formidles og administreres af en professionel virksomhed. I forbindelse med anpartsindgrebet blev der endvidere indført regler vedr. en fradragskonto for kommanditister. Hver investor i et kommanditselskab skal påtage sig en hæftelse ved tegning af selskabskapital eller ved at påtage sig kaution overfor selskabets lån, som modsvarer det beløb, man skattemæssigt fratrækker i øvrig indkomst . Et tillidsspørgsmål Men at udbyde investeringer i anparter er som at sælge elastik i metermål på et kræmmermarked. Med lidt ændringer i forudsætningerne for fremtidig rente, lejeindtægt, værdistigning eller driftsomkostninger er det let at sminke beslutningsgrundlaget. Om en ejendom købes 20% billigere eller dyrere kan ikke ses på den budgetterede gevinst, hvis blot budgetforudsætningerne justeres, så det passer. Det skal derfor forsøges i det efterfølgende at give en gennemgang af hvilke forudsætninger og betragtninger, der er værd at overveje i forbindelse med investering i udlejningsejendomme. Udenlandske ejendomme Når danskere investerer i udenlandske ejendomme, kan de anvende de danske afskrivningsregler. Hvis der investeres i et land, som har indgået dobbeltbeskatningsoverenskomst med Danmark, vil der i praksis ikke opleves den store forskel på at investere i danske ejendomme eller f.eks. i tyske ejendomme. Udvælgelse af ejendomme God beliggenhed Vi stiller store krav til ejendommens beliggenhed, så genudlejningsrisikoen minimeres. Ejendommen vil derfor altid være attraktiv for professionelle investorer - også ved lejekontraktens udløb. Vi er primært orienteret mod strøgejendomme og trafikknudepunkter og vi er yderst tilbageholdende med at investere i randområder. Gode kommercielle lejeforhold Lejeforholdene skal være kommercielt attraktive. Derfor vil ejendommene ofte indeholde et betydeligt detailhandelselement, men for det meste i kombination med boliger/kontorer. Vi stiller tilsvarende store krav i forbindelse med investeringer i henholdsvis plejehjem og industriejendomme. Skatterobusthed For alle ejendomme med en vis grad af slitage er det naturligt, at ejeren kan foretage skattemæssige afskrivninger. Selv om afskrivningerne forbedrer investeringens likviditet, udbyder vi kun ejendomsinvesteringer, der er skattemæssigt robuste. Investeringen skal i sig selv være god - uanset om skattelovgivning eller skattepraksis måtte ændres. Indtægterne skal være større end udgifterne Indtægterne kan enten stamme fra lejeindtægter eller fra den værdistigning, som ejendommen undergår i ejerperioden. Hvis lejeindtægten er større end renten kan overskuddet bruges til at nedbringe gælden i ejendommen. Det giver investor en formuevækst eller det tillader, at ejendommens værdi falder uden, at investeringen som helhed giver tab. Perspektivet i investering i udlejningsejendomme afhænger således af, om ejendommene enten er udlejet til en husleje, som er lav i forhold til den leje, der kan opnås i fremtiden, eller om ejendommene allerede på købstidspunktet har driftsøkonomisk overskud. Hvis udlejningsejendomme giver driftsøkonomisk underskud efter renter, kræver det, at de indeholder lejereserver, så underskuddet i begyndelsen af ejerperioden kan blive opvejet af en ekstraordinær stigning i lejeindtægten og/eller stigning i ejendommens handelsværdi. Med andre ord er det vigtigt at forholde sig til, om den nuværende leje pr. kvadratmeter også kan opnås i fremtiden, og om der er udsigt til forøgelse af lejeindtægterne. Udlejningsrisikoen skal vurderes Risikoafdækning Men man skal være påpasselig med ikke at give for høj en pris for ejendommen, fordi der er en længerevarende lejekontrakt. Hvis prisfaldet, når uopsigeligheden udløber, er større end det beløb gælden kan nedbringes med i uopsigelighedsperioden, har man overvurderet værdien af den langvarige lejekontrakt. Alternativt kan man som køber forlange, at sælger skal stille en lejegaranti eller at en del af finansieringen er et sælgerpantebrev, som køber ikke hæfter personligt for. Når en ejendom er købt til den rigtige pris, vil den med næsten usvigelig sikkerhed vise sig at være en god investering, hvis den beholdes i en længere periode. Risikoen er så kun, at man tvinges til at sælge den på et ugunstigt tidspunkt. Det kan skyldes enten, at lejeindtægten falder bort eller, at omkostningerne stiger i en periode, og ejeren evt. ikke har økonomi til at fortsætte ejerskabet. De væsentligste årsager til store omkostningsstigninger er f.eks. hvis ejendommens vedligeholdelsesudgifter overrasker, eller hvis finansieringsrenten stiger. Selskabs- og ejendomsadministration
Hansen & Nøttrup har indgået en samarbejdsaftale med SKAT, som gør det nemmere at være investor med os. Samarbejdsaftalen sikrer, at du som investor får en ensartet og professionel ligning med et minimum af besvær for dig personligt. Vi sørger for , at SKAT modtager relevante projektoplysninger. Vi sender således årligt årsrapporter, skattebilag og oplysninger om evt. udskiftninger af investorer til SKAT. For nye projekter sender vi desuden tegningsaftaler, prospektmateriale og skøder mv. Vi sørger for, at du som investor slipper for selv at indsende dokumentationsmateriale, og din kommunikation reduceres dermed til et minimum. Opstår der uafklarede spørgsmål undervejs, drøfter vi disse med SKAT og sørger for en afklaring på eventuelle talmæssige divergenser. Du undgår derved unødige henvendelser fra dit skattecenter, da de fleste spørgsmål allerede vil være afklarede med os. Fast rente Rente Man kan også vælge inkonvertible lån. Det giver en lavere rente. Til gengæld kan man ikke tjene på at konvertere, og hvis man vil indfri lånet i fastrenteperioden, kræver långiver erstatning for det rentetab, han får ved at skulle placere pengene til en lavere rente i resten af perioden. Det skal bemærkes, at denne erstatning er skattefradragsberettiget. Indkomst- og formuekrav For at få fuldt udbytte af investeringen i et kommanditselskab, K/S, skal din topskat kunne rumme projektets skattemæssige fradrag. De specifikke krav til din indkomst og formue afhænger primært af projektets størrelse og finansielle struktur, men som udgangspunkt skal din nettoformue mindst udgøre DKK 1-3 mio. og din årlige indkomst min. DKK 500.000. Ved formueopgørelsen indregnes såvel ejendomsværdi, værdipapirer, andre formuegoder og lån, hvorimod pensionsindeståender ikke medregnes. Når du investerer i et ejendomsaktieselskab, A/S indbetaler du som investor et engangsbeløb ved projektets start, og du hæfter herefter ikke yderligere. Der stilles derfor ikke specifikke krav til din indkomst og formue i ejendomsprojekter udbudt i aktieselskabsform. Afskrivningsberettigede ejendomme Ved ejendommens køb skal købsprisen opdeles i den del, der betales for grunden og den del, der betales for bygningen. Hvis ejendommen er beliggende på lejet grund, er hele erhvervelsesprisen afskrivningsberettiget. Den årlige afskrivningssats er 4% af den del, der betales for bygningen. Bygningernes værdi er således fuldt afskrevet efter 25 år. Hvis man ikke ønsker at afskrive et år, forlænges afskrivningsperioden til 26 år og så fremdeles. Genvundne afskrivninger De skattemæssige afskrivninger har så haft karakter af et rentefrit lån fra skattevæsenet. Fradrag for tab Fradrag i topskatten Ved en investering i en 10%-andel i et af Hansen & Nøttrup’s kommanditselskaber, K/S opnår du i de fleste tilfælde et årligt fradrag i størrelsesorden DKK 100-200.000 faldende over en 10-års periode, hvilket giver en skattebesparelse på over DKK 50-100.000 om året. Denne investeringsform er derfor mest attraktiv, hvis du har en høj indkomst. Ved salg betaler du skat af ejendomsavancen og genvundne afskrivninger. Dette gælder også, hvis du sælger din anpart i kommanditselskabet til en anden investor inden ejendommen sælges. Fortjeneste ved salg af ejendommen beskattes efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. Den opgjorte avance beskattes som kapitalindkomst med op til 60%, hvis virksomhedsskatteordningen ikke anvendes. Anvendes denne i salgsåret, skal ejendomsavancen indgå i virksomhedsresultatet med en beskatning som personlig indkomst til følge. Ved salg skal du også betale skat af de genvundne afskrivninger på ejendommen. Genvundne afskrivninger opgøres som udgangspunkt, som salgssummen for bygninger og installationer fratrukket den skattemæssigt nedskrevne værdi. Du betaler skat af 90% af de opgjorte genvundne afskrivninger på bygninger og installationer, der beskattes som personlig indkomst. På kort sigt sparer du således i skat, mens du på lang sigt betaler det meste af skattegevinsten tilbage. Men du står tilbage med et forventeligt attraktivt afkast på din ejendomsinvestering. Virksomhedsordning Hvis man køber en udlejningsejendom personligt, i et I/S eller et K/S med maksimalt 10 deltagere, kan hver investor anvende virksomhedsordningen. Det betyder, at underskud, herunder investors skattemæssige afskrivninger og renter, kan fratrækkes i den enkeltes marginalskat. Man kan nøjes med at betale acontoskat på 25% af overskud, hvis man kun hæver til skatten i virksomheden. Når ejendommen sælges, skal der betales skat af genvundne afskrivninger og fortjenesten. Ved at nøjes med at hæve til acontoskatten og lade resten stå på en konto eller i obligationer i virksomhedsordningen kan man anvende overskuddet til investering i en ny ejendom eller indskyde beløbet på en ratepensionsordning. Due diligence Det er særdeles resourcekrævende og ofte en langtrukken proces at gennemføre en sådan due diligence, men dette grundige forarbejde sikrer os fuld viden og indsigt i den aktuelle ejendom inden kontraktgrundlaget underskrives. Derved reduceres evt. efterfølgende overraskelser for dig som investor. I due diligence-processen samarbejder vi med anerkendte advokat-, revisions- og ingeniørfirmaer samt finansielle institutioner. Det gør vi for at sikre, at alle projekter bliver gennemanalyseret til bunds og vurderes optimalt, for at fastholde troværdigheden og tilliden til vores investeringsprodukter. Ved køb af ejendomme stiller Hansen & Nøttrup altid krav om, at en ansvarsforsikret, teknisk rådgiver udarbejder et budget for genopretning og vedligeholdelse for en 10-års periode. Produktions- og lagerejendomme Denne type ejendomme har sjældent et værdistigningspotentiale ud over den almindelige prisstigning på byggeri. En køber eller lejer vil blot kunne købe eller leje sig ind i et nyopført byggeri, hvis prisen på det gamle bliver for høj. Undtagelsen er de tilfælde, hvor et industriområde skifter karakter til et butiks-, bolig- eller kontorområde. Som eksempler kan nævnes Brandts Klædefabrik i Odense, Tobaksgården i Horsens og havneområder i større byer. Udbyggede industriområder kan også blive anset for så attraktive, at ejere eller lejere er villige til at betale en overpris i forhold til andre placeringer. Til gengæld for udsigten til en mere begrænset stigning i industriejendommenes pris og lejeindtægt, giver de en nettoleje, som både kan forrente ejendommens gæld og sørge for et overskud, der kan nedbringe gælden. Nettoleje og nettoafkast (eller nettoforrentning) - ejendomsskatter - dækningsafgift - forsikring - vedligeholdelse - administration nettoleje nettoafkast = nettoleje i procent af købsprisen Ved sammenligninger af nettoafkast skal man være opmærksom på, om de er opgjort på samme måde. For eksempel medregner nogle anpartsudbydere ikke deres egne honorarer i købsprisen i de nettoafkast, de angiver. Gældfri på under 20 år Uanset om ejendommens lejeindtægt er steget lidt mere eller mindre siger det sig selv, at det er en god pensionsordning at være ejer eller medejer af en gældfri udlejningsejendom. Afskrivningsberettiget ejendom som pensionsordning
Men for at nå dette mål er det altså vigtigt at sikre sig, at den pris man betaler for hver bygningskvadratmeter er rimelig i forhold til, hvad et tilsvarende nybyggeri ville koste, og ikke mindst at forholde sig til, om den husleje pr. kvadratmeter, som lejer betaler, svarer til den pris, som tilsvarende udlejning i området kan oppebære. Ejendomsinvestering som pensionsopsparing En investering i et af Hansen & Nøttrup udbudt kommanditselskab, K/S eller aktieselskab, A/S kan således bidrage til at sikre din fremtid og pension. Din opsparing opnår du som følge af det løbende overskud fra ejendommens drift, nedbringelse af gælden i ejendommen samt stigning i ejendomsværdien. En ejendomsinvestering er normalt en langsigtet investering med en investeringshorisont på 10-20 år. Butiksejendomme Beliggenheden spiller her en betydelig større rolle, hvorfor prisen for hver kvadratmeter bygning kan være meget højere end prisen for et tilsvarende nybyggeri et andet sted. Forskellen skyldes, at grunden, som bygningen ligger på, har en høj værdi på grund af sin beliggenhed. Den højere grundværdi gør, at butiksejendomme ofte har et lavt afskrivningsgrundlag, fordi bygningerne udgør en mindre del af købsprisen. Det betyder, at investorernes skattebesparelser fra afskrivningerne er mindre, og muligheden for at nedbringe gælden ved at indbetale skattebesparelserne følgelig også er mindre. Da butiksejendomme traditionelt også giver et mindre lejeafkast, fordi nettolejen udgør en mindre del af købsprisen, er det ikke muligt at afdrage gælden så hurtigt som ved investeringer i lager- og produktionsejendomme. Typisk er det kun muligt at nedbringe gælden til mellem en fjerdedel og halvdelen over en 20-årig investeringsperiode. Store konjunkturudsving Der kan derfor tjenes gode penge på at investere i butiksejendomme i lavkonjunkturperioder og sælge dem i perioder med højkonjunktur. Krav til deltagere i 10 mands K/S'er Den kontante indbetaling sker løbende i form af, at deltagerne indbetaler en del af den skattebesparelse, de opnår ved at udnytte de skattemæssige afskrivninger. Købet af ejendommene finansieres således fuld ud gennem realkreditlån og banklån samt eventuelt sælgerpantebreve. Hæftelsen er normalt begrænset til en kaution for hver investors forholdsmæssige andel af banklånet, samt eventuelt en mindre del af realkreditlånet. Endvidere er det vigtigt, at hver investor kan klare sin årlige indbetaling af en del af skattebesparelsen. Den finansierende bank vil derfor normalt kræve, at investorerne har en indkomst, der er så stor, at værdien af skattefradraget kan indeholdes i topskatten. Det vil sige en årlig indkomst på ca. DKK 500.000. Endvidere vil man normalt fordre, at hver investor har en formue i form af friværdi i ejendom, bil, værdipapirer og lignende, der mindst svarer til DKK 1-3 mio. Lang uopsigelig for lejer Nybyggede discountbutikker i mindre byer er eksempler på denne type ejendomme. Hvis den butikskæde, der driver forretningen ikke kan få en tilfredsstillende drift på stedet, kan andre nok heller ikke, og det vil så kun være muligt at genudleje den til en væsentligt lavere husleje. Det er derfor vigtigt at sikre, at gælden i ejendommen er nedbragt væsentligt, når lejer flytter, og det kræver enten en meget lang uopsigelighed fra lejers side eller et meget højt nettoafkast i en kortere uopsigelighedsperiode. Med den lavere gæld kan ejendommen hænge driftsøkonomisk sammen, selv om huslejen tvinges til nedsættelse. Og i de fleste tilfælde udfører butikskæderne grundige placeringsanalyser således at de sjældent flytter, når deres uopsigelige kontrakt udløber. Tyske ejendomme Ejendomme på gode beliggenheder i Tyskland handles til lave priser, både absolut og sammenlignet med priserne i andre vesteuropæiske lande. Derudover er markedslejen ikke fulgt med inflationen i en årrække som følge af den svage vækst i Tyskland indtil 2005. Efterslæbet for markedslejen i forhold til inflationen bliver forventeligt indhentet i disse år. Der er således stor sandsynlighed for, at en ejendomsinvestering vil stige i værdi. En investering i tyske ejendomme er på sigt en af de mest sikre og værdifaste ejendomsinvesteringer, der kan foretages, som følge af den begrænsede genudlejningsrisiko på de bedste beliggenheder. Derudover viser erfaringen, at de bedst beliggende ejendomme opnår de største værdiforøgelser under et efterfølgende opsving. Men det tyske ejendomsmarked er også meget vanskeligt at operere på. De tyske ejendomsmæglere har sjældent en kommissionsaftale med sælgerne, og ofte foregår salget gennem flere led, som ikke er indstillet på at give hinanden ret mange oplysninger. Traditionen for lukkethed gør det vanskeligt at få korrekte oplysninger ud af sælgerne. Undervisningslokaliteter For at få råd til sådanne ombygninger, hvis lejer flytter og lokalerne ikke længere skal anvendes til undervisningsbrug, skal investorerne sørge for, at det er muligt at nedbringe gælden væsentligt i lejers uopsigelighedsperiode. Hoteller En grundig indsigt i hotellets drift eller en meget lang lejekontrakt med en kapitalstærk og veldrevet hotelkoncern er derfor absolut at anbefale. Kontorejendomme For private investorer er det imidlertid en ulempe, at de skattemæssige fradrag fra afskrivningerne ikke medvirker til at nedbringe den rentebærende gæld. Og skulle investorerne opleve tab på salg af ejendommene er disse heller ikke fradragsberettigede. Kalkulationer viser, at kontorejendomme faktisk skal afkaste 1½% mere end afskrivningsberettigede ejendomme for at kompensere for den manglende afskrivningsmulighed. Det gør velplacerede kontorejendomme normalt ikke. Boligudlejningsejendomme Erfaringsmæssigt har det været nemt at udleje lejligheder landet over, hvorfor boligudlejningsejendomme anses for sikre belånings- og investeringsobjekter. Det er muligt at opnå 30-årige realkreditlån i boligudlejningsejendomme og de banker, der belåner resten af købesummen tolererer også en meget langsom tilbagebetaling af deres lån. Så på trods af den manglende afskrivningsmulighed er det ikke nødvendigt, at boligudlejningsejendomme giver så stor en nettoleje for at passe forrentning og afdrag på finansieringen. Lovreguleret husleje Omkostningsbestemt husleje Hvad der skal henlægges til vedligeholdelse, er lovbestemt og en stor del af vedligeholdelsesbeløbet skal indbetales til Grundejernes Investeringsfond, der så igen frigiver beløbet, når udgifterne skal afholdes. Den omkostningsbestemte husleje er som regel betydelig lavere end den leje, der evt. kan opnås, såfremt prisen blev fastsat efter udbud og efterspørgsel. Markedsbestemt husleje I princippet er der ikke meget ved at købe en ejendom omfattet af omkostningsbestemt husleje til et lavt nettoafkast. Når efterspørgslen alligevel er stor, skyldes det, at der kan tjenes penge på vedligeholdelse og modernisering af lejlighederne, hvis man som ejer også råder over en håndværksvirksomhed. Og det er muligt at få forrentet moderniseringsudgifter lidt højere gennem huslejestigninger end den faktiske finansieringsrente. Hvis lejlighederne moderniseres gennemgribende, som i loven er defineret ved, at man skal bruge et bestemt stort beløb dertil, kan de overgå til markedsbestemt husleje, der som nævnt kan være noget højere end den omkostningsbestemte. Forventninger om liberalisering | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Nyttig information
Gode regler for ejendomsinvestering1. Beliggenheden er afgørende
Ejendommens beliggenhed er en meget vigtig faktor. Hvis beliggenheden er optimal, minimeres genudlejningsrisikoen automatisk, når eksisterende lejekontrakter udløber. Erfaringen viser tillige, at det er de bedst beliggende ejendomme, der under konjunkturmæssige opsving giver de største værdiforøgelser. Det er også lettere at tiltrække henholdsvis attraktive lejere og at sælge ejendommen til tredje part. God beliggenhed giver dermed større tryghed og forventelig større værdistigning.
2. Størst potentiale i detailhandels- og kontorlejemål
Ejendomme med butiks- og kontorlejemål har størst lejestigningspotentiale, da disse lejetyper indeholder de bedste muligheder for at regulere lejen.
3. Beliggenhed i vækstområder betyder øget sikkerhed
Din investering er mest sikker, såfremt ejendommen er placeret i byer med et positivt handelsliv, positiv økonomi og positiv demografi, idet sådanne områder indeholder de største fremtidige vækstpotentialer. Lokal økonomisk vækst smitter naturligt af på detailhandelen og dermed kundegrundlaget for din butiksejendom - og en positiv demografi giver tillige den bedste garanti for, at lejerne også i fremtiden vil få en markant positiv udvikling.
4. Gode lejere sikrer holdbar drift
Gode lejere, som betaler husleje til tiden, er afgørende for opnåelse af en solid drift, ligesom lejere med stærke brands tiltrækker anden detailhandel og øge markedsværdien af de øvrige lejemål.
5. Lejekontrakternes indflydelse på driften
Det kan være både godt og skidt med lange lejekontrakter, men det er investors risikoprofil, der bestemmer den endelige holdning. Lange, uopsigelige lejekontrakter medfører en komfortabel drift, idet ejendommen over tid sikres en stabil indtægt, mens kortere lejekontrakter giver mulighed for med jævne mellemrum, at hæve lejen i forbindelse med kontaktens genforhandling.
6. Due diligence reducerer risikoen
Det er en resourcekrævende og ofte langtrukken proces at gennemføre en due diligence. Men det er en simpel nødvendighed for at undgå efterfølgende ubehagelige overraskelser der får budgettet til at skride. En due diligence omfatter klarlæggelse af bl.a. ejendomsretlige, lejeretlige, tekniske, miljømæssige og finansielle forhold, samt ejendommens forventelige vækstpotentiale.
7. Ejendomme med udviklingspotentiale
Det er nødvendigt at klarlægge ejendommens udviklingsmuligheder, der kan skabe værdi for lejere og ejere. Det kan f.eks. være overvejelser vedr. udbygning af ejendommen, ombygning eller frasalg af lejemål.
8. Realistisk finansiering øger sikkerheden
Ejendommens finansiering skal bygge på et realistisk og robust fundament, hvis du vil undgå løbende, at skulle supplere med indskudskapital i projektet. Er der f.eks. skabt et sundt forhold mellem fast og variabel rente.
9. Hold øje med skatterobustheden
For enhver ejendom med slitage er det naturligt, at ejeren kan foretage skattemæssige afskrivninger. Selv om afskrivningerne forbedrer investeringens likviditet, skal investeringen også være skattemæssig robust. Den skal isoleret set være sund og god - også hvis der skulle ske ændringer i skattelovgivningen.
10. Udbyder skal have gode referencer
Det er altid en god ide, at bruge kræfter på at undersøge hvilke projekter udbyder tidligere har tilbudt sine investorer og ikke mindst hvordan disse investeringer er forløbet. Hvorledes er f.eks. udbyders erfaringer med investeringer på det tyske ejendomsmarked?